Шесть правил выбора помещения под арендный бизнес | Обучение и развитие детей

Шесть правил выбора помещения под арендный бизнес

аренда помещение в сфере коммерческой недвижимости всегда будет прибыльным и надежным. Но если вы решили разместить свободные средства именно так, не стоит рубить с плеча и брать что подвернулось. Нужно постараться выбрать помещение в таком месте и с таким арендатором, чтобы срок окупаемости был максимально коротким. В Москве он варьируется сейчас от 6 до 15 лет, средний показатель – 10-12 лет, хорошим считается 7-9 лет.

© Фото Hiroyuki Oki

Срок окупаемости – главный показатель эффективности любых инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью и арендным бизнесом на него влияют следующие факторы: соотношение цены покупки и предполагаемой арендной ставки, размер помещения, его расположение на карте города и в конкретном районе, наличие арендатора в момент покупки, и наконец, личность арендатора и ваши с ним взаимоотношения. Все эти факторы связаны между собой, поэтому выбор объекта недвижимости – это сложная комплексная задача со множеством вводных, а также неизвестных. Если вы впервые планируете совершить такую сделку, лучше прибегнуть к помощи опытных риелторов. Но и в этом случае вам нужно быть подкованным в некоторых вопросах.

Первое. Кому сдавать помещение

В первую очередь нужно определить для себя, кому вы хотите сдавать свою ещё некупленную недвижимость. Легче договариваться и работать с тем, кого вы понимаете, чью специфику деятельности, потребности и возможности знаете не понаслышке. Разбираетесь в торговле обувью магазин детской одежды – лучше покупать помещение под обувной, а не продуктовый магазин. Любите шить-кроить – ищите объект для ателье. С таким подходом вам будет гораздо легче найти арендатора.

LOFTEC предлагает свои помещения исключительно для инновационных компаний и технологичных ритейлеров
© Фото с сайта loftec.ru
LOFTEC предлагает свои помещения исключительно для инновационных компаний и технологичных ритейлеров

Второе. Срок окупаемости арендного бизнеса

Посчитайте, сколько раз вам необходимо будет получить ежемесячную арендную плату, чтобы покрыть стоимость купленной недвижимости. Этот показатель по нынешним временам должен быть в пределах от 90 до 120. Если меньше, тогда вам пытаются продать подозрительного кота в мешке, если больше – у вас есть хороший потенциал для торга. По очень привлекательной цене можно купить помещение в строящемся здании, но до окончания стройки и ещё неопределенное время арендных выплат вам не видать.

Третье. Какой метраж быстрее сдать

Чем больше помещение, тем оно дороже. Но главное – для него сложнее найти арендатора, ведь это могут быть только крупные компании, у которых особые требования к локации. По статистике большие помещения окупаются на несколько лет дольше sputnik-kld.ru. Если для вас сроки окупаемости в приоритете, вместо одного крупного объекта лучше приобрести несколько маленьких.

Четвертое. Локация

При выборе локации нужно ориентироваться на тот вид бизнеса, который будет вестись в вашем помещении. Для небольшого продуктового магазина идеальное место – густонаселенный спальный район, для производства – промзона или пригород, для кафе желательно наличие рядом бизнес-центра или учебного заведения.

Пятое. Готовый арендный бизнес (ГАБ)

Покупка недвижимости с уже имеющимся арендатором – хороший вариант со всех точек зрения, и доход начнет поступать уже через месяц. Но стоимость таких объектов выше, чем у пустующих, и можно столкнуться с мошенничеством со стороны продавца. Нужно удостовериться в соответствии арендной ставки, заявленной в договоре, проверить стабильность бизнеса арендатора, выяснить его планы – вдруг он планирует вскоре переехать.

Готовый арендный бизнес у метро Митино от компании Sminex
© Фото с сайта mitino.sminex.com
Готовый арендный бизнес у метро Митино от компании Sminex

Шестое. Выбор арендатора

И последнее. Чтобы срок окупаемости не растянулся, вам нужен хороший арендатор и деловые (то есть взаимовыгодные) с ним отношения. Если при «заселении» объекта недвижимости у вас есть выбор, лучше пустить опытного, но не крупного предпринимателя sputnik-kld.ru. Идеальный вариант – владелец небольшого, но успешного магазина, который собирается открыть еще одну точку.

Предприниматели-новички совершают маркетинговые ошибки, не всегда в состоянии исполнять свои обязательства перед партнерами, в любой момент могут передумать заниматься бизнесом и исчезнуть. Крупные именитые компании склонны навязывать свои условия арендодателям. Договариваться с ними об индексации арендной ставки трудно, а в случае возникновения проблем приходится иметь дело с наёмными менеджерами, которые часто не компетентны и не уполномочены принимать решения.

Тот, кто ведет арендный бизнес – это совсем не рантье, ожидающий очередного поступления денег на теплом курорте. Вам придется много работать – думать и придумывать, расширять багаж знаний, отслеживать тенденции рынка, взаимодействовать с партнерами и чиновниками, оперативно принимать решения и нести за них ответственность.